Повідомляє Патріоти України 26.02.2016 22:15
Якщо Ви купуєте квартиру в житловому будинку, що будується, за договором купівлі-продажу майнових прав, то у вас немає ніяких гарантій на отримання у власність цієї квартири.
«Від статистики не сховаєшся нікуди. Вона має точні відомості не тільки про кількість зубних лікарів, ковбасних шприців, двірників, кінорежисерів, проституток, солом'яних дахів, вдів, візників і дзвонів, - але знає навіть, скільки в країні статистиків. І одного вона не знає. Не знає і не може дізнатися. Вона не знає, скільки ... » в Україні будується квартир. Матеріал про особливості ринку житла в Україні пропонують Патріоти України, посилаючись на Нескучные новости.
Так, панове, немає жодного місця, де ви могли б це дізнатися. Забудовник легко може задекларувати будівництво 10-поверхової будівлі, а реально будувати 20- поверховий. Відсутня загальний реєстр, в якому можна було б подивитися (як, наприклад, у випадку з покупкою вторинного житла), скільки квартир, що будуються існує в Україні.
Подія, що викликала бажання написати цей матеріал, сталася 18 листопада 2015 року. Верховний Суд України розглянув справу № 6-1858цс15 про визнання права власності на квартиру, придбану за договором купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомості. Позивач (фізична особа) уклав із забудовником договір на покупку квартири в споруджуваному будинку і повністю оплатив його вартість. Після введення в експлуатацію він не зміг отримати свою квартиру, яка, як виявилося, була продана ще один раз, але вже юридичній особі. Верховний Суд виніс рішення на користь юридичної особи, як купив квартиру більш законним способом. Іншими словами: якщо Ви купите квартиру в споруджуваному житловому будинку за договором купівлі-продажу майнових прав, то у вас немає ніяких гарантій на отримання у власність цієї квартири.
Спробуємо перевести на зрозумілу мову мудровані судові терміни і зрозуміти, що вони означають для первинного ринку нерухомості України.
Якщо Ви збираєтеся придбати квартиру в споруджуваній новобудові, то Ви зовсім не покупець нерухомості Ви - інвестор. Це означає, що Ви ризикова людина і готові пограти з долею на гроші. При виборі житла на першому плані завжди два параметри: розташування і вартість, але подарунки долі часто приховані на другому плані. Йдеться про кінцевий результат - отримання готового житла у власність. І ось тут ми вперше зустрічаємося з правовою стороною справи.
При ухваленні рішення про покупку нерухомості, що будується для початку добре б поцікавитися дозвільною документацією: чи є дозвіл на будівництво і чи можна його вести на даній земельній ділянці. Якщо Ви думаєте, що тут все просто - є дозвіл - будують, немає дозволу - не будують, так тут все складно. Частина забудовників відповідних документів можуть просто не мати. Ті, які документи мають, можуть мати не ті документи або документи з простроченим терміном дії. Ті, у кого терміни ще не минули, можуть відмовитися Вам документи показати, а ті, які покажуть, чи не дадуть Вам їх копії. І тільки в кількох відділах продажів Вам віддадуть копії дозвільних документів, але ні в якому разі не передадуть Вам на руки інвестиційний договір. А вже місця, де Вам презентують всі документи можна позначати на карті Києва як інвестиційні заповідники. До речі, в інтернеті опублікована карта на якій вказані новобудови, що зводяться з порушеннями. Однак інформативність її залишає бажати кращого, а деякі об'єкти від гріха подалі там просто не публікують (в даному випадку під гріхом мається на увазі владу).
На інвестиційних ринках, які торгують акціями та іншими цінними паперами, прийнято публікувати інформацію про емітента, який хоче зайняти на біржовому ринку грошей. Дізнатися про фінансовий стан девелопера на українському первинному ринку нерухомості - справа складна. Винятком є, мабуть, схема випуску цільових облігацій, при якій в проспекті емісії публікується деяка інформація про девелопера. Інвестиційні гарантії і страхування ризиків на ринку новобудов відсутні. Таким чином, керуючись обмеженим набором інформації та купою ризиків, потенційний покупець укладає інвестиційний договір.
Тут ми підходимо до суті нашої історії. Укладаючи інвестиційний договір, ви купуєте не нерухомість, Ви купуєте майнові права на неї. І, як показує рішення Верховного Суду, існує тонкість, не врахувавши яку виявляється, що Ви оплатили ... право купити! Тобто якщо Ви уклали договір купівлі-продажу майнових прав, який не регулюється спеціальними законами, то прийшовши в офіс боку-продавця за документами на квартиру, Ви можете виявитися всього лише одним з бажаючих висловити свої претензії на сплачені метри. За ідеєю, можна було б влаштувати який-небудь конкурс або партію в шахи. Хто виграв, той і власник нерухомості. Але в офісі серйозної компанії так з Вами, звичайно, не надійдуть. Там Вам запропонують поборотися за житлове благополуччя в суді. Разом: квартира продана два рази, і прийшов час пояснити, як можна продати квартиру кілька разів.
Коли відбувається купівля квартири на вторинному ринку, продавець і покупець зустрічаються у нотаріуса, який перевіряє нерухомість на предмет арештів та інших обтяжень. Ці дані він отримує з відповідного реєстру, де і зазначає необхідну інформацію. Коли Ви купуєте квартиру в новобудові, Ви купуєте не квартиру - Ви купуєте майнові права на отримання цієї квартири в майбутньому. А так як майбутнє туманне, то і факт покупки квартири ніде не зазначено, крім як в обліковій табличці девелопера. Немає ні нотаріуса, ні держреєстратора, ні реєстру, ні квартири. Є тільки Ваші гроші і місцева версія інвест-договору, а з реально існуючої нерухомості є тільки будка відділу продажів і ведеться будівництво. Таким чином, гарантувати Вам те, що квартира продана тільки один раз, може тільки сам продавець. Деякі забудовники навіть запевняють інвестиційні договори нотаріально, але це, повірте, нічого не змінює, тому що фактично реєструється передача грошей, але на зміну нумерації квартир, що будуються і вилучення їх з продажів нотаріус ніяк не впливає. Власне, рішення суду це зайвий раз підтвердило.
А ти хто такий?
Так за яким же принципом продавець майнових прав, а слідом за ним і суд, вибирали, кому дістанеться квартира? Лотерейним обладнанням боку користуватися не стали - несолідно. Вирішили визначити - хто правильніше купив. Обидві сторони оплатили вартість, зазначену в договорах, але договори були однакові. Один правильний, а другий - дуже правильний. Більш щасливий покупець уклав договір бронювання квартири і придбав необхідну кількість цільових облігацій. Незважаючи на те, що договір бронювання - це юридична імпровізація, яка не передбачена ні законами, ні кодексами, покупка цільових облігацій чітко визначена Законом про інвестиційну діяльність. Покупець- «невдаха» уклав договір купівлі-продажу майнових прав, який передбачений Цивільним кодексом, але не вказано в законах прямої дії. Таким чином, ВСУ прийняв рішення на користь способу покупки, який передбачений спеціальним законом. Цікаво відзначити, що всі попередні суди мали зворотне думку. Тут потрібно зробити короткий відступ про способи інвестування в будівництво житла в Україні.
Законів у нас багато, і кожен день, завдяки трудягам - депутатам їх стає все більше і тому норми права іноді входять в протиріччя. У сфері інвестицій в нерухомість закони також є. До 2005 р укладався договір пайової участі, але потім трапився «еліта-центр» та пайову участь еволюціонувало. Способи залучення грошей у громадян обмежили трьома типами: фонди фінансування будівництва, випуск цільових облігацій і використання інститутів спільного інвестування (стаття 4 Закону про інвестиційну діяльність). У той же час, в Цивільному Кодексі залишилися норми, що описують можливість відчуження майнових прав на новостворене і неготові житло. Таким чином, склалася ситуація, при якій одна частина забудовників житла воліла використовувати норми прямих законів, а частина - норми Цивільного Кодексу. Звідси виникнення великої кількості комбінацій договорів. ДКЦПФР у своєму господарстві навела відносний порядок, і більшість «імпровізованих» схем з цінними паперами забудовники використовувати перестали. За рамками ж контролю держкомісії з цінних паперів все залишилося по старому: договори купівлі-продажу майнових прав в самих непередбачуваних версіях і навіть попередні договори, які для первинного ринку нерухомості в юридичному аспекті взагалі ні в які ворота не лізуть. Частина забудовників, не особливо переживаючи про законодавчі обмеження, так свої договори і називають - «інвестиційний договір». Просто і легко запам'ятати.
У тому випадку, який тут описується, в одному і тому ж житловому комплексі квартири продавалися різними способами і не один раз.
«Вчинити» позов
Герой нашої розповіді, віддаючи гроші забудовникові, звичайно, не знав, що його чекають не довгоочікувані квадратні метри, а рішення численних судів. Він, кажучи словами класиків, «... до самої своєї смерті буде сипати юридичними слівцями, яких Назбирає в різних людних місцях, говоритиме не" карається »а« карається », не« вчинок », а« діяння ». Себе буде називати не «товариш Жуков», як годиться йому з дня народження, а «потерпіла сторона». Але найчастіше і з особливою насолодою він буде вимовляти вираз «вчинити позов». А тому він, довіряючи забудовнику, закривав на все підозри очі і бачив мрії з щасливим новосіллям.
Однак ж приходить момент, коли доводиться відкрити не тільки очі, а й рот ... Від подиву, з одного боку, і зриваючись на крик, з іншого. Бо грошей немає, квартири немає, документів немає, а закон збереження енергії ніхто не відміняв, значить, десь це все є! Державного контролю за інвестиціями в житло теж немає, значить розсудити суперечки в цьому питанні покликана Феміда. Очі у Феміди зав'язані, а тому судді переводять сліпу бабусю Справедливість через дорогу кожен раз в новому місці, трактуючи правила дорожнього руху (читай інвестування в житло) по ситуації. Парад трактувань приймає Верховний Суд і виносить остаточне рішення.
Всі суди (крім ВСУ) прийняли рішення на користь особи, яка виконала всі свої зобов'язання за договором купівлі-продажу майнових прав. Мотивували вони своє рішення статтею 7 Закону про інвестиційну діяльність, а саме пунктом 5, який говорить, що позивач «... має право володіти, користуватися і розпоряджатися об'єктами та результатами інвестицій відповідно до законодавчих актів України». Суд першої інстанції, а слідом за ним і вищі суди, розцінили слова «... право володіти ...», як підтвердження прав власності на предмет спору. Однак судді Верховного Суду не полінувалися прочитати і інші статті того ж Закону, а так само як і норм Цивільного Кодексу України, і ось що вони там побачили. Позивач виконав всі умови для того, щоб вимагати право власності, але, тим не менш, власником вважатися не може, і ось чому:
— Порядок оформлення права власності врегульовано спеціальними законами «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» і «Про інвестиційну діяльність». Купівля-продаж майнових прав там не фігурує.
— За змістом договору купівлі-продажу майнових прав позивач отримав лише право на придбання права власності, а не саме право власності на нерухоме майно
— Раз у позивача не виникло прав власності, то він і не може оскаржувати квартиру, як свою власність.
— Судовим рішенням не можна захистити своє право власності на новостворене майно, тому що це не передбачено Цивільним Кодексом. Це означає, що права власності на квартири в новобудовах, визнані в судовому порядку, є недійсними.
висновки:
— Правильно купити квартиру, що будується - це купити її за допомогою цільових облігацій, ФФБ або пайових фондів.
— Навіть якщо ви правильно купили, вас ніщо не страхує від подвійних продажів і подвійних застав, тому що відсутній єдиний реєстр споруджуваних квартир і правила їх реєстрації.
— Бійтеся прав власності на новозбудовані квартири, отримані за допомогою рішення суду. Вони можуть бути визнані недійсними.
Слід врахувати, що в Україні немає прецедентного права, тому в кожній новій ситуації може бути прийнято інше рішення, проте зрозуміло і те, що суди будуть враховувати розглянуте нами рішення ВСУ.
В Україні, на жаль, не забезпечена прозорість первинного ринку нерухомості. Хоча в Києві ведеться моніторинг первинного ринку нерухомості і визнається наявність незаконних будівництв, але філософської констатацією порушень реакція влади, власне, і обмежується.
І в якості головного виведення: введення в дію єдиного реєстру житла, що будується дозволить якщо не гарантувати ризики, то хоча б зробити їх більш прогнозованими.
Якщо цей матеріал вас зацікавив, будемо вдячні, коли поділитесь ним в соціальних мережах або прокоментуєте.
