Повідомляє Антикор 26.01.2018 20:23
Так багато нового житла в Україні ще не будували, і ще ніколи концентрація ризиків не була така висока.
Настільки інтенсивне житлове будівництво не спостерігалося в столиці навіть в період формування «бульбашки» на ринку нерухомості в 2004-2008 рр. Наприклад, в 2016 р в Києві було здано в експлуатацію 20,3 тис. Квартир, і це є своєрідним історичним рекордом за період з 2000 р Проте в 2017 р темпи будівництва не тільки не скоротилися, але збільшилися. Спостерігалося фактично подвоєння обсягів пропонованої на ринку первинної нерухомості. На продаж в столиці було виставлено приблизно 265 нових об'єктів нерухомості, середній метраж квартир скоротився з 68,6 кв. м (роком раніше) до 64,7 кв. м, що свідчить про триваючу тенденції мінімалізації нового житлового фонду.
За оцінками експертів, в 2017-му показники зданої в експлуатацію нової житлової нерухомості в Києві можуть наблизитися до фантастичної позначки в 3 млн кв. м, хоча, як показує статистика, в досить благополучні роки цей показник становив в середньому до 1,5 млн. Зростання ринку нерухомості є одним з парадоксів сучасної української економічної моделі і одним з аргументів тих експертів, які намагаються оцінити масштаби національної економіки і рівень тіньових доходів населення, не охоплені офіційною статистикою.
Обсяги будівництва по країні виросли на 22,5% (за січень-листопад 2017 р.) Загальний обсяг будівельних робіт за вказаний період склав 84,4 млрд грн, в тому числі в секторі житлового будівництва - 20,2 млрд грн, комерційного - 22,3 млрд грн, інженерний споруд - 41,9 млрд грн. Таким чином, ключову роль в структурі будівельних робіт зіграли інженерні проекти. Безпосередньо житлове будівництво в січні-листопаді 2017 р збільшилася на 12,3% в порівнянні з аналогічним періодом минулого року, темпи приросту комерційного будівництва склали 23,9%, а інженерного - 27,6%.
Слід зазначити, що 74,8% від загального обсягу склали роботи з нового будівництва, реконструкції та технічного переоснащення, в той час як капітальний і поточний ремонт - 15,4 і 9,8% відповідно. Зауважимо, що все це пожвавлення в будівельному секторі відбувалося в умовах падіння промислового виробництва і зростання ВВП в межах 2-2,5%.
У розвинених країнах індекс активності на ринку житлової нерухомості є одним з ключових індикаторів розвитку економіки.
Яка причина, що пожвавлення на ринку нерухомості відбулося саме в період 2015-2017 рр.? Крім фактора девальвації і інфляції, істотну роль тут зіграла так звана «очищення» банківської системи, яка привела до банкрутства майже 100 банків. Тільки через Фонд гарантування вкладів фізичних осіб було виплачено вкладникам більше 80 млрд грн (в межах гарантованої суми в 200 тис. Грн). Загальний же обсяг виведених з банків коштів населення склав, за різними оцінками, понад $ 15 млрд. Частина цих ресурсів перетекла на ринок нерухомості - як первинний, так і вторинний. У 2018 г цього джерела для фінансування будівельного сектора вже не буде.
Другим фактором виступили інвестиції трудових мігрантів, які розглядають нерухомість в Україні, в тому числі в Києві, як якусь «тиху гавань» для особистих заощаджень. Крім того, на інтуїтивному рівні покупці усвідомили, що досягнуті за останні роки цінові показники є мінімально можливими для забудовників: з урахуванням собівартості будівництва ціна одного квадратного метра не може опуститися нижче $ 500, а якщо врахувати корупційний податок у вигляді хабарів чиновникам, а також відрахування на розвиток міської інфраструктури, то даний показник необхідно збільшити до $ 800. Таким чином, на ринку склався негласний консенсус щодо того, що «дешевше вже не буде».
З огляду на дані показники, багато забудовників вже працюють на межі своєї рентабельності. Дія таких ризиків загрожує точковими дефолтами.
Загальна кількість побудованих в Україні квартир в 2016 р незначно знизилося в порівнянні з показниками 2015 го (з 120 до 113 тис.), В той же час темпи зниження загальної площі зданого в експлуатацію житла виявилися більш істотними (падіння з 11 до 9, 4 млн кв. м), що ще раз підтверджує згаданий вище тезу про зменшення метражу нових квартир. Зростання вартості виконаних будівельних робіт в сегменті житлового будівництва на тлі зниження площі зданих об'єктів свідчить про поступове, хоч і незначному зростанні цін.
У загальній структурі, природно, превалює нове житлове будівництво в містах (69%) у порівнянні з 31% в сільській місцевості. Проте спостерігається поступовий вихід нових об'єктів житлового будівництва за межі міста: в 2010 р в містах здавалося в експлуатацію 73% житла.
Дані за обсягами житла, прийнятого в експлуатацію, взяті без урахування обсягів, прийнятих відповідно до спеціального Порядком, який регулює введення в експлуатацію самовільно побудованих житлових об'єктів.
Серед лідерів здачі в експлуатацію житла в 2017 р виділялися такі регіони, як Тернопільщина (+ 99,8%), Полтавщина (+ 85,7%), Рівненщина (+ 61,5%), Чернігівщина (+ 49,6%) , Черкащина (93,9%), Київ (56,3%). Антилідер, тобто регіонами, де в минулому році спостерігалося падіння житлового будівництва, стали такі області, як Кіровоградська, Львівська, Харківська, Херсонська, Миколаївська.
Динамічний регіональне житлове будівництво - це те, що відрізняє динаміку формування сучасного «бульбашки» на ринку нерухомості від аналогічного в 2004-2008 рр., Коли він надувалася переважно в Києві та Донецьку. Хоча варто відзначити і ще одна важлива відмінність: зростання темпів житлового будівництва в 2014-2017 рр. не супроводжується аналогічним збільшенням цін на первинному ринку, крім того, розвиток сектора проходить в умовах перманентної девальвації гривні, галопуючої інфляції і охолодженої ділової активності. Тобто дані фактори не стануть для ринку критичним шоком, як це сталося в кінці 2008 р.
Динаміка грошових переказів в Україну свідчить про те, що в 2017 р очікується зростання даного показника в порівнянні з 2016-м. Більш того, з огляду на темпи трудової міграції, в 2018 р сума грошових переказів в Україну може наблизитися до максимальних параметрах докризового 2013 року: $ 7-8 млрд. Частина цих коштів буде абсорбована на українському ринку нерухомості.
На жаль, продовжує знижуватися показник, який характеризує відношення суми кредитів, виданих на покупку житлової нерухомості, до розміру сукупного кредитного портфеля: в 2017 р даний показник продовжив зниження і досяг 4,74%, хоча ще в 2015 році становив 6,32 %. У 2018 році ринок житлової нерухомості продовжить функціонувати без ефективного банківського кредитного плеча, чому сприятимуть відсутність довгих гривневих ресурсів і високі процентні ставки.
Велика кількість новобудов пояснюється ще однією причиною. На даний момент забудовники стали заручниками своїх нульових циклів, які вони заклали в минулі роки у вигляді земельних ділянок. У 2013 р був поставлений своєрідний рекорд - понад 2200 «ордерів». У 2014-2015 рр. кількість виданих дозволів порівняно з 2013 р скоротилося вдвічі, до приблизно тисячі дозволів на рік. Але в 2016-му їх кількість збільшилася в півтора рази.
Таким чином, продані в 2017 р метри - це результат гарного зачепила нульових циклів в 2013 р.
У 2018-му обсяги зданого в експлуатацію житла кілька впадуть за рахунок низького зачепила в 2014-2016 рр. Зате в 2019-му можна очікувати черговий сплеск пропозиції - приспіють майданчики 2016- го.
Що стосується перспектив, то в 2018 р обсяги зданого в експлуатацію житла кілька скоротяться, але ринок продовжить працювати в форматі ринку продавця, а не покупця: пропозиція готового житла буде істотно перевищувати попит на нього, в тому числі за рахунок нерозпроданих в 2017 р об'єктів. Суттєвого падіння цін, так само як і їх зростання, очікувати не варто. У той же час виникає ризик точкових дефолтів забудовників. Фішкою сезону може стати криза на ринку нерухомості в окремих «перегрітих» регіонах і містах: там можна очікувати злиття точкових дефолтів в небезпечну кризову хвилю, яка може викликати певну соціальну напругу і криза місцевого самоврядування. В цілому можна сказати, що так багато нового житла в Україні ще не будували. І ще ніколи концентрація ризиків не була така висока. Простими словами, не можна виключати появи одночасно декількох «Еліта-Центрів» - з відповідними соціальними наслідками.
Якщо цей матеріал вас зацікавив, будемо вдячні, коли поділитесь ним в соціальних мережах або прокоментуєте.
